土地储备运行中的风险及对策:风险对策

城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。首先，有利于加强国家对土地供应的调控。使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。

为了加强对土地这一稀缺资源的控制和利用，按照国务院关于“有条件的地方要试行土地收购储备制度”的要求和国土资源部“拟用于商业的土地必须通过拍卖或公开招标的方式出售”的规定，全国250多个城市开始陆续推行土地收购储备制度，由土地储备中心代表政府对土地实行统一规划、统一储备、统一收购、统一开发、统一供应、严格控制供地总量。

目前，土地的开发储备资金主要依靠贷款，土地储备中心贷款已成为各商业银行房地产金融业务竞争的热点之一。由于土地收购储备是一项全新的制度，如何适应土地储备市场需求，认真研究并正视土地储备中心贷款过程中的风险，积极寻找防范和化解风险的措施，各金融机构在防范风险的的前提下积极谨慎地介入，寻找到新的效益增长点，对金融机构提高竞争能力、扩大市场份额和优化资产质量具有十分重要的意义。

土地储备开发过程中的风险

1、国家政策的不稳定带来土地储备的政策风险。土地储备机制不完善，土地收购储备制度是我国土地使用制度改革的一项创新，目前还处于试行阶段，政府关于土地储备的政策还有些不稳定，省、地、市、县各有一套；理论界也说辞不一，这种政策的不稳定、不连贯导致金融机构的信心不足。由于政府缺乏有效的制约机制，有的地方层层成立土地储备中心，相互压价竞争，多渠道收购和对外供应土地，使代表政府负责土地收购储备的中心并不能真正垄断土地一级市场。