经济发展方式转变工作意见

《关于促进土地集约利用加强经济发展方式转变的若干意见》出台有两个背景。今年08年的时候国务院下了两个很重要的文件，从土地管理领域来讲，一个是《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发［］3号文件）。这个文件的核心内容就是强调五大方面的内容，主要是从规模的控制，从标准的约束，从存量的盘活，从市场的配置、农村用地规范等等五个方面。但文件有23条措施，这些措施很多内容是强制性的规定。比如说用地标准，用地定额，其中第八条里面很重要的东西与我们民营企业或者是中小企业有关，就是说鼓励开发利用地上地下空间，对现有的工业用地，假如是提高土地利用率或者增加容积率的话，不再增加地价款。

第二个依据，就是《国务院办公厅关于加强发展服务业若干政策措施的实施意见》（国发［］11号文件）。里面有条重要意见，就是鼓励大家积极支持以划拨方式取得土地的单位，利用你原来的工业厂房、仓储用地、传统的商业经营等存量的房地产来兴办研发设计、创意园等等现代服务业。这里面很重要的是土地使用权人和土地使用性质暂不变更，原来的土地性质是商业用地，或者是工业厂房用地，现在用途变为现代服务业用地，土地使用权暂不变更，就是说不要通过土地出让的方式继续可以用这个土地的使用权。再通俗一点讲，原来法定的土地使用权的性质跟现在土地使用性质可以分离，这是国家看到了现在经济发展当中，

二、三产业的融合发展很快，而且现代服务业的需求又很大，假如说，我们现在发展现代服务业，成本肯定高，假如说你在原来的存量土地上增加容积率或者增加土地面积的可以不征收地款，这是一个政策。第二个政策，十一号文件里面讲的，利用原来工业厂房兴办创意园这类用地土地使用权人跟土地性质不变更的情况可以使用下去，这时候也可以不要补交地价。我们中小企业今后搞企业转型也好，发展新型的服务业也好，或者你认为要转制、转型的话，在这两个方面做文章也很重要的。

现在我们土地资源很紧缺，比如我们的粮食问题。现在我们每个人吃饭消耗的卡鲁里2300卡，每个人至少有0.79亩保证生活。现在我们每个人只有0.23亩（土地），温家宝总理前段时间开会，强调我们粮食再不控制的话，耕地再占用的话，肯定不行，18亿亩的红线不能突破。的耕地资源千万不要碰，假如说你们有好项目引进的话，到农村选择地块不要占用耕地资源，因为这是一条红线，不能碰的。大米现在自有市场一块五到两块，国际市场已经早涨价了。国际盯着粮食的价格，它存心涨价。第二，土地资源紧缺，我们大部分都是建设用地，用地规模扩张很厉害。国外好的城市里面建设用地规模都很小。我们中小企业以后扩大用地或者是引进新项目的话，千万要走一条节约型的路，不要用扩张的方式。现在土地成本很高，土地资源很少，像水、石油资源一样，越来越紧缺。国家为什么要下节约土地的措施，强调土地少用一点，向地上、地下发展，这个政策的核心是鼓励今后的生产发生转变，综合利用，节约利用、有效利用土地，这样土地的价款减少，土地使用费少交。允许原来划拨的土地存量工业房地产搞二产、三产，我们都不管你，以前房地产资源是很多工业厂房弄掉以后搞超市或者搞旅馆，我们全部叫经营型的土地要招投标，这种竞价成本很高的。我们讲中小企业，如果利用原来的厂房搞现代物流，只要符合这种政策的话，我们保持暂不变更，因为土地资源很紧缺，希望大家节约利用，有效利用。

37号文政策的背景就是我刚才讲的这些，再集中起来讲，这个文件核心内容两个，只要是搞我们国家倡导的现代服务业，只要是搞资源节约型的，我们可以把土地使用性质和土地权责分离，只要你是搞加层扩建这种土地不再征收地款。