“步行街”还是“不行街”

（一）历史原因造成的，无法改变而又非常重要的问题

1、前期产品规划和设计不合理，缺乏商业考虑

由于建筑的不可改变性，导致这一问题无法改变，更主要的是我们应该吸取其中的经验教训，多总结，多思考，争取在未来商业项目的开发过程中，不要再犯类似的错误。具体说来，正确的开发程序应该是：招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按照零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资购买）——物业管理（开发商或第三方）——长线经营——开发新项目。反面有首创资产公司所做的“巨库”和“第五大道”的失败案例，正面有大连万达的“订单式生产”模式，两方面均有参考价值，

2、分割销售“产权式商铺”带来的难以统一经营、管理的问题

同样的，这个问题虽然一直困扰着我们，但既然已是既定事实，确实也无法改变，还是只能当作初次涉足商业地产的经验教训。根据中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟最近发布的《xx年中国商业地产发展报告》所提出的信息，一个新的趋势正在商业地产界蔓延——商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代，也就是说开发商们开始认识到分割产权出售的弊端，他们正在进行由追逐短期利益向追求长期回报的理性转型。建业是一个负责任的企业，它并没有像有的开发商那样卖完就走了。只有用一种为了维护品牌和长远利益的心态，才能把步行街搞好，让建业在商业地产的路上走得更远、更稳。

（二）比较复杂的，很难解决或需要很长时间才能解决的问题

1、交通条件不利的问题

无可否认，增设人行道或过街天桥对步行街经营的拉动作用是巨大的。交通设施的建设与改善关系到一个城市的建设规划，要想因为单个商业项目进行改变难度很大，并且企业与政府所处立场不同，考虑问题不同，与政府谈判交涉比较困难，这个不仅仅是资金问题，程序也非常复杂，所以这个问题是非常难以解决的，除非有一个共嬴的方案与周密的计划才有解决的可能。

2、市民总体购买力不高，对步行街商品心理价位高的问题