对集体所有土地进入房地产市场的规范

在我国现行立法框架下，作为不动产的房地产实际上是国有土地使用权和地上建筑物所有权所结合而成的不动产物权。按照我国宪法第十条规定，土地所有权禁止转让。土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”我国城市房地……

集体所有的土地当然并非绝对不能进入房地产市场。法律为集体土地进入房地产市场设置了经由国家征用进入房地产市场的专门的路径，但是这个路径在实践中正在遭受各种非法途径的侵蚀，必须依法加以规范。

一、集体土地经国家征用改变身份获得房地产市场准入

可以说，我国法律对土地所有权制度的构建是界限相对清晰的。但是在土地公有制的前提下，土地所有权被禁止流转，而市场经济对土地的流转和充分利用又有着天然强烈的渴求。法律因此规定“土地使用权可以依法转让”以保证土地权能的充分发挥。而在土地管理法第二条的此项规定中，法律并未明确此“土地使用权”究竟是指国有土地的使用权，还是集体所有土地的使用权。因此，推究立法原意，集体所有的土地使用权是可以依法转让的。

因此，有学者指出，法律既然并未禁止集体所有的土地使用权流通，集体所有的土地就可以进入房地产市场。只是因为我国土地管理法关于土地使用权转让的上述规定过于原则化，它实际上并不具有可操作性。笔者认为，上述观点有其可取之处。但事实上，土地管理法第六十三条明确规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”以外，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这一规定表明，该法虽然为集体所有土地的使用权的出让和转让留有余地，但却在立法之初就已经坚决阻断了集体所有的土地直接进入房地产市场的路径。

在这样的背景下，集体所有的土地只能经由一个间接的路径，先改变身份为国有土地，然后再通过国有土地使用权出让制度进入房地产市场。

二、实践中集体土地非法进入房地产市场的方式及危害