土地租赁权性质研究

「引言」

近年来的土地使应制度改革的实践表明，“出让一划拨”这一双轨制的土地使用方式在实务中并没有发挥出料想之初的完美效果，而土地租赁制作为土地使用制度改革向纵深处发展的创新成果日渐向世人昭示着其勃勃生机。为了巩固并完善这一新的土地使用制度，新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》及国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》确认了土地租赁制作为国有土地有偿使用方式的法律地位。这一方式的确立，对我国地产市场的发展将产生深远的影响。

古今中外的法律实践一再向世人证明这样的真理。一项制度要最大限度地发挥其应有的效用离不开完善的法律规范，而法律规范对一项权利或制度的确认离不开对其性质的准确把握。土地租赁制亦同样如此，土地租赁权的性质问题是完善土地租赁制所要首先解决的重大理论问题，它直接关系到土地租赁的体系构造、土地租赁权的流转，侵害土地租赁权的保护方法、土地租赁权的权利内容及效力、租赁期限等一系列土地租赁制度的基本构成要素的完善。

晚近以来，对土地租赁权的性质问题，学界颇有争议。大致形成了“债权说”、“物权说”、“物权化的债权说”三种学说。本文即试图对土地租赁权的性质问题作一研究。本文的结论是，国有土地的租赁使用权（土地租赁权）应为物权，既不是债权也不是物权化的债权。

「关键词」租赁土地租赁权物权债权物权化之债权

一、土地租赁权性质的一般理论学说

一般意义上的租赁权，标的不限于不动产，而且包括动产。土地租赁权为不动产租赁权之一种，是指承租人依租赁关系对他人土地所享有的占有、使用及收益的权利。在我国土地租赁权是土地使用制度改革的产物，一般说来有如下特点：（1）土地租赁权的标的仅限于国有土地。虽然有学者指出的土地的所有制性质作为划分土地使用权种类的标准有诸多弊端（梁慧星主编《中国物权法研究》，法律出版社1998年版p638—p639），其说法有其合理之处，但在我国现有条件下，短期内彻底摒弃这一做法实无可能。（2）土地租赁关系的出租方是作为土地所有者的国家，这样就把土地出租与出让土地使用者将其土地使用权再出租区别开来。（3）土地租赁关系的承租方取得土地使用权的代价是交付租金，它既与划拨土地使用权有区别，又与以出让金交付为代价取得的出让土地使用权有所不同。

土地所有权通过租赁契约关系（债的关系）而与使用收益权（利用权）相对立时，所有权处于绝对的优越地位。土地所有人可随心所欲、肆无忌惮地对利用人为不利益的行为，如使后发生的买卖关系打破先期存在的租赁关系，甚至任意缩短或变更利用权的存续期间等等。租赁物利用人的利益往往难免受到土地所有权人之侵害，其地位极其低下。各国立法为了保护承租人，在法律上设有种种强化土地租赁权的规定，使土地租赁权增添了很多崭新的内容。这些新增的权利内容更多地体现了承租人对其租赁土地的支配和排他的属性，从而不同于本来意义上的债权属性。由此，各国学者便开始了对土地租赁权性质的深层思考。概括起来大致上形成了三种说，即债权说、物权说、物权化之债权说。

债权说认为，承租人对于租赁土地使用收益的权利，因租赁土地系因交付而取得，实质上系代行出租人（所有权人）之使用收益权，故此权利仅是从属于所有权的权能，和物权为直接支配的标的物的独立权利有本质的区别，故而租赁权仍是债权而非物权。该说主张，租赁物的所有权转移时，承租人对于新所有权人不得以租赁权相对抗，即所谓“买卖破租赁”（kaufbrichtmiete）。债权说系罗马法以来的旧说，因其有害于租赁关系的安定性，对于承租人极为不利，现各国理论与实务多已不采。