房屋所有权与土地使用权:使用权终止问题
所有权被认为是永久性的,即只要房屋存在所有权即存在。但是,土地使用权则是有期限的这样,在房屋所有权与土地使用权结合下,必然有一个土地使用权终结后房产的归属问题。
(一)地上权制度的安排
地上权制度是存在于私人之间的一种安排,地上权的设定一般是有一定期限的,甚至一些国家的立法为地上权设定了最长期限,一般为30至100年。这主要是因为土地是社会中最珍贵的不可再生的资源,为保障土地所有权人特别是其继承人的利益,对地上权存续期间作了限制。这也就意味着现代地上权均存在一个终结问题。
在地上权期满或消灭时,房屋的归属的一般原则是土地所有权人取得房屋的所有权。例如,《意大利民法典》第953条规定:“如果地上权是附确定期限设立的,则在期限届满时,地上权消灭,土地所有人成为地上建筑物的所有人。”同样,在德国,“地上权因期限届满而消灭时,地上建筑物因地上权归于土地所有权人也同时归于土地所有权人。”为调和地上权人(建筑物所有权人)与土地所有权人的利益冲突,现代地上权法律制度,均允许地上权人获得补偿或强加给土地所有权人取得该建筑物时,对地上权人承担赔偿责任的法律义务。这种获得补偿的权利,是地上权人对房屋拥有所有权的一个重要体现。
(二)我国关于土地使用权期限的现行规定
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