商品房迟延交付案件若干问题探讨

履行迟延又称债务人迟延或逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。商品房买卖中由于买卖合同标的物为不动产，其涉及面广，情况复杂，履行期限长，不可预测的环节多，可能遇到的风险也大，因此关于迟延履行的商品房案件比较多。《解释》对此亦作出相应的规定。

一、对“交付使用”的理解

商品房预售合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约定，为此，以往在商品房纠纷案件中对交付使用的争议颇大。《解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，明确了转移占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但第十一条规定中的“交付使用”并不是我国合同法第一百三十三条中规定的“交付”，合同法第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”合同法中“交付”是物权理论上的物权变动，而《解释》第十一条的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有事实状态，并不必然产生所有权的变动。因此，出卖人履行了交付使用商品房的义务后，并非意味着出卖人的合同义务履行完毕，其还须协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权给买受人。有学者认为该司法解释对交付使用的定义，往往会导致房地产商在产权证尚未办理的情况下，和第三方进行同一商品房的买卖，甚至与第三方进行了产权登记使得第三方取得该商品房的所有权，即我们常见的“一物二卖”违约现象，严重损害了买方的利益。我们认为，房地产市场的“一物二卖”现象主要原因在于商品房买卖合同多为预售合同，签订合同时，商品房仍未符合约定，而商品房产权证的办理则需要商品房竣工并具备相关条件才得以实现，这就给房地产开发商一个时间差进行一物二卖。虽然《商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。但是从规定中我们仍可以发现，预售合同签订与预售合同登记之间可以有一个月的时间差，这也给了房地产开发商进行“一物二卖”的可趁机会。因此，我们认为该司法解释对交付使用的定义并不必然产生房地产开发商“一物二卖”，相反，给交付使用提供了一个客观的、操作性比较强的司法标准。