成本逼近法

（一）第四章成本逼近法

一、考试大纲要求：

成本逼近法

（一）考试目的

测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握。成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。

熟悉。成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。

了解。成本逼近法的应用限制。

（三）考试范围

1.成本逼近法概念

2.成本逼近法的基本公式

（1）公式的内涵

（2）公式的表达式

（3）公式各变量的含义

（4）各公式的适用条件

3.成本逼近法估价步骤

（1）确定土地取得费

（2）确定土地开发费

（3）计算税费

（4）计算利息

（5）计算利润

（6）确定土地增值

（7）修正并确定土地价格

4.土地取得费的概念、构成及计算方法

（1）土地取得费的概念

（2）土地取得费的构成及计算方法

（3）不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法

5.土地开发费

（1）土地开发费的概念

（2）土地开发费的构成及计算方法

（3）不同条件下土地开发费的计算要求及方法

6.利息

（1）利息的概念

（2）利息计息方式及其区别

（3）单利与复利的计算方法

7.利润

（1）利润的概念

（2）利润的计算依据

（3）利润的计算方法

8.土地增值

（1）土地增值的概念

（2）土地增值的计算方法

（3）不同条件下土地增值的计算要求及方法

9.土地价格修正与确定

（1）修正的原则及要求

（2）修正的因素及修正公式

（3）根据估价对象条件修正的要求

10.成本逼近法适应范围

二、本章知识汇总

成本逼近法

一、成本逼近法。根据城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。需要注意的是，土地的成本逼近法与房地产估价中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。

二、基本公式

成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为

“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税收体现），从而求得土地价格。

因此，成本逼近法的基本公式为：

土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

三、成本逼近法估价步骤

1.判断待估土地是否适用成本逼近法；

2.收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；

3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；

4.确定土地开发后较开发前的价值增加额；

5.按地价公式求取估价土地的土地价格；

6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

其中，确定各种有关成本费用的主要步骤是。确定土地取得费、确定土地开发费、计算税费、计算利息、计算利润、确定土地增值，然后对各项进行修正，确定土地价格。

四、土地取得费的概念、构成及计算方法

（一）土地取得费。是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

（二）土地取得费的构成：

分为两种情况：