宅基地登记发证问题调研报告

进一步增强和规范乡村个人宅基地发证工作，有利于集约节省用地，有利于促进乡村社会稳定和经济可继续发展，但是在乡村宅基地登记发证工作中，还存在很多问题，当前就乡村宅基地发证工作中如何处理存在的问题作一些讨论，提出一些对策和建议。

一、宅基地使用权的特点

宅基地使用权是依法审批由乡村集体经济组织分派给其成员用于建造房屋的没有使用期限限制的集体土地使用权，属于用益物权，宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权益，是无偿获得、无偿使用的；宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保证，宅基地使用权处理了农民的基础寓居问题。

宅基地使用权的特点。权益主体具有非凡性；只要本集体经济组织的成员才干获得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得获得宅基地使用权，乡村村民房屋用地要经由乡（镇）人民县政府审核，经县人民县政府同意；依照司法规则可以承继，宅基地使用权获得、行使和让渡，必需依照《土地管理法》、《物权法》、《土地登记方法》等司法法律的规则；按照《土地管理法》明确规则，宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范；乡村村民一户只能拥有一处宅基地，乡村村民出卖、出租住房后，再请求宅基地的，不予同意。

《物权法》的规则。“宅基地使用权人经本集体赞同，可以将建造的住房让渡给本集体内符合宅基地使用权分派前提的农户；住房让渡时，宅基地使用权一并让渡。制止城镇居民在乡村购置宅基地。”乡村集体经济组织内部成员符合建房请求宅基地前提的，依法享有宅基地使用权；非乡村集体经济组织内部成员，不得请求获得宅基地使用权，尤其制止城镇居民在乡村获得宅基地；乡村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格制止分歧集体经济组织成员之间流转，宅基地使用权人未经依法同意，不得改动宅基地用处符合前提房产让渡时宅基地还让渡。

依据《物权法》第一百六十五条“曾经登记的宅基地使用权让渡或许祛除的，宅基地使用权人该当实时处理改变登记或许刊出登记。”依照司法法律的规则，权益人让渡房屋及宅基地使用权的，该当将房屋及宅基地使用权让渡给本集体经济组织成员内符合建房请求宅基地前提的成员，让渡给外村成员的，必需在本村子户而且符合建房请求宅基地前提的，让渡后宅基田主体发生转变，并触及受让人获得新的宅基地，应依法处理让渡登记手续。

二、乡村宅基地登记发证存在的问题

（一）、局部农民没有充分认识到宅基地登记的主要性，农民自愿请求宅基地登记的认识不强，给宅基地登记发证工作带来被动。农民以为本人的住房是本人的私有财富，土地使用权不登记无所谓；本人的房屋是本人建造的，本人寓居他人又不会抢去和占用。因为我国现行司法规则，乡村宅基地使用权不能独自流转，不答应出让、让渡、典当。关于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多粗心义；都是比及改建、扩建房屋、擅自买卖后由买方购置寓居时才晓得没有土地使用权证才去登记。还有局部农民外出打工、经商或有些村民外出打工很多年，曾经在外地安家落户，家里只留下年迈的老人，行走不方便，有的甚至无法联络，给乡村宅基地登记发证工作和第二次土地查询工作带来很多坚苦。