以房养老实践探讨

以房养老———一种可行的养老路径选择

1.以房养老的界定

以房养老是指，拥有住房的老年人与特定机构（如银行、保险公司或房产机构）订立合同，把自己的房产所有权有偿转让给银行或特别设立的特定机构（如养老机构）。特定机构房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给老年人，一直延续到老年人去世。老年人在取得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当老年人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，从而取得房产升值部分的利益。

2.以房养老的理论依据

以房养老的理论依据主要来自两方面：一是生命周期理论。一个理性消费者追求其生命周期内一生效用的最大化，而不仅考虑某一特定的消费行为或项目的决策安排时个人效用最大化。即追求在个人生命周期各阶段里，一生收入与一生支出两者间的平衡。而以房养老正是出于房屋生命周期与家庭生命周期的差异性，试图将老人去世时房屋的剩余价值变现出来，并在老人有生之年消费掉，从而实现房屋财富在老年人整个生命周期中的合理优化配置。二是期货期权理论。以房养老实质上就是一种住房期货化形式：拥有房屋所有权的老年人将住宅作为期货，预售给银行、保险公司等金融机构或特定机构，并从那里获得固定的年（月）金，而此时老年人对该房产依然拥有居住权，直到老年人离开人世，房产才进行交割，所有权归贷款机构所有。

3.以房养老的现实基础