土地财政房地产管理缺失分析

［摘要］市场经济体制的基本模式是企业自主、市场调节、政府引导。其中政府的科学引导是市场经济健康运行的必要条件。党的十九大报告指出，我国当前社会的主要矛盾，是人民日益增长的美好生活需求与不均衡不充分发展之间的矛盾。这一矛盾体现在房地产市场上，表现为人们对房产购买能力的不足与房地产市场的过热、泡沫、高空置率等供给过剩的矛盾。我国当前房地产市场的失态与政府管理中的过度行政与无为行政有密切关系。维护房地产市场的健康运行必须从政府管理入手，回归政府管理的本位初心，以维护市场公正的价值观，来克服自身的土地利益观。唯有如此，我国的房地产市场才能够健康回归、平稳着陆。

［关键词］房地产市场;政府管理;过度行政;土地财政

党的十九大报告指出，我国当前社会的主要矛盾，是人民日益增长的美好生活需求与不均衡不充分发展之间的矛盾。这一矛盾在房地产市场上，充分表现为人们对房产购买能力的不足与房地产市场的过热、泡沫、高空置率等现象。这种市场失态已成为我国经济持续健康发展的潜在威胁。究其原因，政府角色的失正导致的过度行政或者无为行政是重要原因。

1市场经济条件下的房地产管理

在计划经济条件下，政府完全是一个市场主体的企业角色，承担了企业产、供、销的整体功能。在市场经济条件下，企业的资本运作完全由企业自主。政府放开了企业，进行角色转换，实现了市场的换位、职能的转变。首先，国家由市场主体转化为市场监管主体。政府不再是经营者，而是市场的监管者。这种政府职能的转换，理论上使得政府不能再直接经营土地，更不能圈地拍卖。这和现实中的政府行为相悖。其次，是国家由市场主体转换为市场调节主体。政府调节市场，市场引导企业，政府不能再直接干预房地产企业行为。政府通过经济杠杆，引导企业经济行为，确保房地产市场的健康发展。再次，国家由市场主体转换为市场管理主体。国家根据人们的需求水平、土地资源状况、经济发展水平有计划地协调房产供应，尽可能确保供需平衡，市场稳定。最后，国家由市场主体转换为社会保障主体。居者有其屋、耕者有其田是中华民族的千年梦想。在社会主义市场经济条件下，政府作为一个社会保障主体，在市场经济不能充分调节的领域，政府通过积极干预保障市场的健康运行，政府以行政主体的身份构建社会住房保障体系，保障低收入弱势群体的住房需求，从而实现人民住有所居的美好梦想。

2房地产市场中的管理缺失