小区停车位权属法律研究

摘要。自改革开放以来，特别是房屋私有化制度的确立以来，房屋产权的附带权利纠纷也随之增多，如公共绿地的所有、公摊面积的所有等问题，此公共场所或者物的所有问题，是属于开发商所有、物业公司所有、还是业主共有，或者某个业主独有，这些所有权纠纷也随之增多，本文旨在对小区停车位的权属之争，从理论角度阐述其权属的界定，再从实践角度分析其出现的问题，进而试着探求解决问题的方法，以期为司法实践解决进一点绵薄之力。

关键词：停车位权属;小区停车位;物权法

随着改革开放政策的步步深入，公民的私有财产得到普遍保护。在这个过程中，私有财产的权利保护也日益成为司法实践的焦点，这也促使国家对物权的保护更加重视，并于2007年制定并颁布了《中华人民共和国物权法》，这部法律的颁布，体现了国家对物权私有制度保护的重视。而在司法实践中，房屋所有权作为不动产的权属，一直以登记制作为权属界定的标准。而作为同样是不动产的小区停车位的权属问题，则在司法实践中产生了很大的分歧。虽然在《物权法》里，规定的业主的建筑物区分所有权中，停车位和车库作为业主，应当享有优先购买的权利。但这并不能作为所有权明晰的理由。如果将车位或者车库卖给了除业主之外的人，那么车位作为小区的一部分，也应当由业主作为区分所有权来处理。因此，停车位的非业主所有权和业主的建筑物区分所有权就产生了矛盾。那么在实践中，我们如何更好的来处理两者之间的关系，就是解决小区停车位权属之争的关键所在。本文旨在对小区停车位权属争议现状的展现，通过对权属争议原因的分析，来探求解决争议的方法，以达到服务司法实践的目的。

一、小区停车位权属

（一）小区停车位的概念。小区停车位是指住宅小区设置在地上或者地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所。车库是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所［1］。

（二）业主的建筑物区分所有权。（1）概念业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2）特征客体具有整体性的特点。建筑物区分所有权的所有权形式是体现在建筑物整体区域上的。其具有内容多样性的特点。具体是由专有权、共有权和管理权（成员权）三个部分组成。整体具有统一性的特点。其权利不仅是权力的机械组合，而是具有独立、统一、整体性特点的权利体。具有专有权的主导性。权利人拥有了专有权就自然拥有了共有权、管理权。

二、我国现行法律对小区停车位的规定

我国小区的停车场所，大多都由停车位或者车库组成。因此，本文所指的车位，包括设置了建筑物区分所有权的小区里的车位和车库。由于车位车库和小区内其他土地使用权存在不同，要明确权利归属，就必然适用建筑物区分所有权理论。就是指在小区里，如果车库是开发商独有的，那么开发商可以把车位（库）单独出售，也应单独为其进行物权登记;车库是和商品房共有的，开发商就无权将车位（库）单独出售，车位（库）就是小区全体业主共有，更不能单独登记。而具体哪些车位为共有那些是独有，是根据停车场所的物理状态及所处位置不同来区分的。

（一）地面车位。由于地面车位是在裸露的地面之上划出，就是说，是在公有土地使用权上设置的，那么，车位的产权实际上就是土地使用权。一般来看，开发商和小区业主完成房屋买卖后，小区内的所有业主就按份共有了该小区的全部土地使用权。此时，车位就随着土地使用权一起交付给了小区的全体业主。