银行抵押物处置法律应对策略

【内容简介】文章指出“恶意租约”产生的原因在于抵押人对“买卖不破租约”保护条款的充分利用，以及“恶意租约”具有造假简便、成功率高和违法成本低的特点。通过对“恶意租约”涉嫌刑事犯罪的法律分析，提出商业银行可通过主动申请不动产抵押物执行异议之诉，依靠刑事责任追究的震慑力，由人民法院依法撤销或解除抵押人、第三人“恶意租约”执行异议。这对商业银行依法应对“恶意租约”执行异议，挽回不应有的重大损失具有现实借鉴意义。

【关键词】抵押处置；恶意租约；法律诉讼；法律策略

近年来，商业银行在申请人民法院依法拍卖处置不动产抵押物过程中，屡屡出现案外第三人拿出一纸租约，申请执行异议，以不动产已于抵押订立前或者人民法院查封前出租为由，请求人民法院对不动产抵押物进行带租拍卖或者阻止向司法拍卖受让人移交占有，对商业银行不动产抵押物的处置变现设立了很大的法律障碍，即拉长了拍卖处置时间，更拉低了拍卖处置价格，给商业银行造成意料之外的重大损失。为了能遏制这种被动局面，现就“恶意租约”的法律应对策略进行实践探讨。

“恶意租约”产生原因及主要特征分析

（一）“恶意租约”充分利用现有法律对“买卖不破租约”的保护条款。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据这个条款，“买卖不破租赁”的适用条件有：第一，租赁合同已经成立并生效；第二，租赁物已经交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间内；第四，租赁物的所有权变更为受让人。具备上述条件，即使租赁合约内容明显不合理，租赁关系仍然对买受人具有约束力。《物权法》第190条进一步规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据这个条款，将适用“买卖不破租赁”的条件限定在订立抵押合同前出租的，租赁关系才对买受人具有约束力。

（二）“恶意租约”造假简便，抵押人相对容易运作。抵押人只要找到愿意配合的第三人，随时随地可以炮制出一份签订时间在订立抵押合同前的租赁合约，据此第三人申请执行异议即可。为了达到压低不动产抵押物处置价格，阻挠不动产抵押物成交，此类“恶意租约”一般具有两个明显特征：一是租赁时间长，订立的租赁时间大都20、30年；二是租赁价格低，订立的租赁价格远远低于市场租赁价格。笔者有一案例，抵押人将评估价值2千多万的两个黄金地段商铺，与第三人订立租赁期限20年，且租赁期前5年免收租金，此后每年租金3万元整，每5年租金递增5%，租金收益率算下来每年都不到千分之一，第三人等于是长期免费占有使用不动产抵押物。如果这类“恶意租约”执行异议得逞，商业银行不动产抵押物的权益将遭受重大损失。

（三）“恶意租约”成功率高，使得第三人频繁申请执行异议。由于我国没有强制性租赁登记公示制度，只要租赁合约是双方意思真实表示，租赁合约就可生效。如果抵押人与第三人沆瀣一气，在以往司法实践中，由于受限于民事法律关系等诸多因素的制约，人民法院难以彻底查清租约订立时间真相，无法从证据、法律上判定租约真假，尽管租赁内容有悖常理，租赁合约存疑，但也只能带租拍卖，严重影响不动产抵押物的成交价格。