北京朝外区域商业市场调研

迎合市场需求、满足主力消费人群的需求特点，清晰的定位是该项目取得成功的关键。

▲经营模式

该项目只出租，租金为$36元/月/平米至$40月/平米，由专业的商业公司经营。

3、昆泰商城

▲基本情况

昆泰商城总共5层，地上4层，地下1层。其中2000平米的数码森林，以经营it、数码产品为主，为摊位式商铺。其余部分为餐饮、超市、服装商铺等。

▲业态分布

地下一层为旺市百利超市，面积在1500平米左右。

一层临街有星巴克咖啡、必胜客等餐饮品牌店；一层室内部分为800平米的摊位式商铺，二层位1500平米，经营服装、饰品、珠宝、图书、钟表等产品，档次较低。

三层油韩式烧烤、冷饮店、陶然居等餐饮店和网吧、演艺中心等。四层为1000平米左右的数码广场和电子产品市场，也是摊位式的商铺。

▲主题和定位

该项目规模较小，总面积在5000平米左右，业态凌乱，基本没有定位。经营较好的有超市、品牌餐饮、数码森林，其他由于档次和定位和该区域脱节，所以经营一般。

⑷蓝筹名座

▲基本情况

两层临街商铺，一层全部销售完毕，二层还有剩余的1200平米的商铺，单价16000元。为独立店面式商铺，通过走廊连接起来。面积在30-50平米左右。

一层现临街商铺经营咖啡店、干洗店、飞机售票、超市等小商业。二层，我们4月中旬去的时候有十几家服装店，档次很低，经营萧条，6月初再去二楼的商业全部歇业，可见其经营情况很差。

▲关于该项目的思考

由于该项目和本项目有一定相似的地方，所以该项目引了我们的诸多思考。距离朝外大街不足500米，位置相当好，商业也是最具增值潜力的住宅底商形式，应该说有很高的投资和经营价值。但是该项目二层由于产品设计有缺陷，入口设计在小区内部，楼梯窄小隐蔽，顾客一般不会上二楼。同时，在经营的管理方面，完全由场自身确定产品的档次和目标客群，一些个体户租赁过来之后经营与本区域消费客群不对等的商品，造成这里的底商给客户很差的印象。根据我们前面的分析，该区域消费能力极强，对品牌关注度很高，低档次的产品适合社区型商圈，但超外是市级商圈。从定位上，该项目和周边大商圈的环境完全背离。事实上，该项目由于完全采取销售的模式，对业态没有任何的限制，是造成这一现象的原因。

⑸佳汇中心

▲基本情况