债权债务纠纷处理

某法院为处理债权债务纠纷，委托某评估公司对某房地产项目进行评估，该房地产土地证所载用途为商住，于1993年领取《建设用地许可证》，并于1994年领取《建设工程规划许可证》，由于各种原因，建筑物至2002年仍未完工，一直停工待建，成了“烂尾楼”，未能领取房地产权证，并有部分土地闲置。目前该房地产由某学院作为教学用房及学生宿舍使用。

虽然土地证所载用途为商住。但该房地产目前使用人即某学院通过关系，从该市人民政府办公室取得一份批复，该批复内容大致为：该房地产项目在解决历史遗留问题后，可根据当地城市规划，将土地用途变更为教育用地。而该评估公司仅凭上述批复，就在以法院为委托方，且估价目的为处理债权债务纠纷提供价值参考依据的评估报告中，假设该项目用地为教育用地，并采用了教育用地的地价标准。

该公司的评估技术路线存在的问题为。估价对象的合法用途为商住用地。变更土地用途应由土地使用权权属人提出，并办理完相关手续，领取合法、有效的批准文件或新的《国有土地使用权证》后才可确认为已实现用途变更。而并非以估价对象的实际用途为合法用途。该评估报告明显违反了房地产估价合法原则。