不同购置土地的方式涉及的税务分析
房地产开发企业地下建筑不同处置方式的涉税分析
房地产企业开发的地下车位主要有两种形式。一是非人防地下车位。根据《物权法》及法律规定,项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由房地产企业投资修建的地下车位,房地产企业可享有占用、使用、收益和处分的权利。其中又包括单独建造的地下建筑与作为公共配套设施而规划建造的地下建筑;二是人防地下车位。项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的,该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室,房地产企业在和平时期有管理和使用的权利,房地产企业无权出售。因此,不同建造方式的地下车库,税务处理也会有所不同。
一、单独建造的地下车库
房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所,产权归房地产企业所有的,同建造开发成本一样,应作为成本对象单独核算。
(一)对外出售
对外出售的地下建筑应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票。收入与成本单独设帐,符合收入确认条件时计入“主营业务收入”、同时结转开发产品的地下建筑部分的相关金额计入“主营业务成本”等科目。
主要涉及营业税、企业所得税、土地增值税、印花税。(1)营业税金:按销售不动产征收,税率为5%。
(2)土地增值税。单独确认收入及增值额,并按非普通住宅计征土地增值税。对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益,纳入房地产销售收入,预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。
(3)印花税。签署的房地产交易合同,属于“产权转移书据”征税名目,按合同所载金额0.05%计税贴花。
(4)企业所得税。与销售住宅等地上建筑物的所得税处理相同。
(二)分期租赁房地产开发企业与使用人签订车库(位)租赁合同,明确约定租赁期限,按月(季、年)定期收取一定数额租金的,租金收入与出租成本应单独设帐,开具租赁业发票,计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。
主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税、土地使用税。
(1)营业税。对于经营租赁取得的租金收入,在取得租金收入时一次性缴纳,按租赁业税率5%计算缴纳营业税。
(2)房产税。按照出租地上建筑物的有关规定计算征收房产税,即以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税,并实行按年征收、分期缴纳。
(3)印花税。房屋租赁合同属于印花税纳税范围,应按合同总金额的0.1%缴纳印花税。
(4)土地使用税。单独建造的地下建筑应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税。
(5)企业所得税。企业应在合同约定承租人应付租金的日期确定租金收入,按租金收入扣除不动产折旧及相关税费后的所得按25%缴纳。
另外注意。房地产开发企业买受人签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同,且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库(位)销售价格的,不属于租赁业务,应视同销售,按销售不动产征税。
(三)自用地下车库
自用的具有产权的地下车库,其处理应同房开企业自用开发产品相同,在自用时将开发产品—地下车库转为“固定资产”,并计提折旧。
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