九大行业的涉税检查方法

一、房地产企业的涉税检查方法

1、房地产企业的涉税文件

（1）财税【2006】

141号国家税务总局关于印花税若干政策的通知

为适应经济形势发展变化的需要，完善税制，现将印花税有关政策明确如下：1）对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。

2）对发电厂与电网之间、电网与电网之间（国家电网公司系统、南方电网公司系统）签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。3）对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。4）对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

（2）国税发【2009】

31号国家税务总局印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（3）国税函【2008】

299号国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：

房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

（4）国税函【2010】

220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知2分税种税务检查方法：

（一）营业税检查要点

1、认真审核相关账户（1）查“预收账款”科目

预售收入应当在“预收账款”科目贷方反映，看是否有明显的预售收入未纳税情况。（2）查“应收账款”科目

有的企业不按规定记账，可以查看“应收账款”科目的贷方。在检查实践中发现，有的企业人为的将收取的预售款项分别在预收账款同应收账款贷方反映，而仅将在预收账款科目反映的收入申报纳税。（3）“其他应付款”科目

一般下设二级科目“房款”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等都属于预售收入。一些企业还将预售款、银行按揭收入在此科目记载，刻意隐瞒收入。要注意“其他应付款”科目是否有大额借款隐瞒收入问题。（4）“其他业务收入”科目

一些房地产公司在房屋待售阶段，将房屋出租，或将转作固定资产房屋出租。对此，我们一是实地查看发现出租行为，二是通过合同确认，三是审核租金数额，可以检查“其他业务收入”账户的贷方发生额。对于不规范记账的还要检查“其他应付款”、“管理费用”、“营业外收入”等账户的贷方发生额或“管理费用”借方红字，另外还要做好向相关当事人的询问，最后审核收入是否申报税款。（5）“银行存款”科目及其日记账

看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。

2、做好几项核对。

（1）到人民银行去查看账号，了解企业全部账户，看收入是否全部入账。（2）核对“银行对账单”与“银行存款日记账

（二）土地使用税检查要点

1、土地使用税起征时间

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税〔2006〕186号）

2、土地使用税停征时间原则按售房合同规定日期，但这里边情况相对复杂，有的提前交房，有的推后交房。要根据实际情况处理，可以以交房屋的日期计算土地税截止日期。

3、房地产公司自用或转作固定资产

4、出租房产占地。

（三）房产税检查要点