水资源的所有权与使用权

房屋所有权与宅基地使用权的关系

王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师

上传时间：2005-3-29

原告：郑根

被告：石长福

（一）案情

被告石长福与诉争宅基地的原使用人石长珍是同胞姐弟。1989年9月，石长珍、王乃民夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。1990年9月23日，由团土地管理科颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2。被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。在商品房建后，团部土地管理机关为每家购房者皆划定13.5m2宅基地，并允许自建住房。被告垫好的基地，经石长珍夫妇同意，在13.5m2的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。1990年3月，石长珍将所购商品房出租给原告使用。1991年1月31日，石长珍夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告，并经该团土地管理科办理了过户手续。同年3月20日，双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。合同第2条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。1992年，原告、被告曾请求团土地管理科处理，该土地管理科曾主持双方进行调解，初时曾达成被告将自建三间住房以4000元价卖与原告另建住房的协议，后因被告反悔，导致调解未成。

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（二）对本案的不同观点

一审法院认为。原告与原房主石长珍之间的房屋买卖，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系合法、有效。原房主将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给原告。被告未经房屋管理部门批准，擅自在原房主的宅基地上建房，其行为违法。原房主以个人名义出资购房，故该房屋产权属原房主所有，宅基地并应归原房主使用。被告所称其对该房屋享有优先购买权，因原房主与被告间未形成按份共有关系，所以被告不享有优先购买的权利。原告已取得了该商品房的所有权及其宅基地的使用权，要求被告迁出归其使用的宅基地，理由正当，应予支持。

2二审法院认为。原房主石长珍对房产证上划定的13.5m2的宅基地具有使用权，在不违背他人利益和公共利益的情况下，也有让他人使用的权利。石长福在商品房后建住房，在土地管理机关规划要求之内，并非违章建筑，其行为并不违法。郑根购买该商品房时，石长福部分使用该宅基地的行为早已成事实，其行为已经原房主石长珍同意，土地管理部门并未表示反对。事实上，该宅基地已形成共同使用的法律事实。石长珍转让其商品房时，并不能将石长福的权益转让他人。原告郑根取得了该商品房的所有权和宅基地的使用权，并不能排除石长福的使用权。

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（三）作者的观点

宅基地的使用权应随房屋所有权的移转而移转，这就是我国民法长期确认的所谓“地随